Immobilier en baisse: les acheteurs reprennent la main

Kaylinaa

France

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La crise de la dette souveraine en Europe est passée par là ; les banques sont beaucoup plus regardantes sur les crédits immobiliers , les chiffres donnent a penser que le montant des prèts  en 2012 ,de l'ordre de 130 milliards  à comparer aux 160 de 2011 laissent un vide ,de cause à effet , de 20 %  d' acheteurs en moins  sur le marché du neuf comme de l'ancien .

Dans ces conditions imparablement , les délais augmentent drastiquement à la vente et seule la négociation du prix de départ  occasionne  le passage devant le notaire !

Les acheteurs viables  ont , dès lors , la main et proposent des offres d'achats  loin des prétentions du vendeurs .

L'  Espagne , un cas particulier , avec ses 900 000 logements vides et en mal d'acheteurs  a vu ses prix baisser de 35% en 2 ans  et  la CAIXA  pronostique un point bas  à moins 50 ou 60%  ........, aux Etats Unis après une petite embellie , les prix  baissent de nouveau de  0.7% chaque mois depuis un trimestre  .

La France , anachronisme immobilier perpétuel, semblait vouloir s'affranchir de ce retour de manivelle  mais , là aussi , l'atterrissage  risque d'etre brutal comme  le suggère cet article probant et pas limité à Paris et l'Ile de France  :

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Les prix de l'immobilier vont continuer à chuter en 2012 car les banques vont accorder de moins en moins de crédits : c’est ce que ressort du dernier Observatoire Crédit logement/CSA. Le volume de prêts devrait ainsi passer sur douze mois de 160 milliards d’euros à environ 130 milliards. Cette chute de 20% du financement va entraîner une baisse de la demande et donc, une accélération de la baisse des prix constatée dans plusieurs grandes régions françaises. Deux phénomènes sont à l’origine de cette diminution des montants de crédits accordés.

D’abord une hausse des taux : par rapport au point bas touché en novembre 2010 (3,25%), les dernières crédits enregistrés par l’organisme de garantie Crédit Logement, atteignent 3,94%, soit, assurance comprise, un taux de plus de 4,2%.

Et c’est loin d’être terminé, annonce Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-ouest et auteur de l’étude : "nous prévoyons une poursuite de la hausse et nous pourrions atteindre un taux de 4,25% et sans doute de 4,35% à la fin de cette année".

Les banques deviennent plus rigoureuses

Second phénomène : le soin récent apporté par les banques à la qualité de leur portefeuille crédit. "Elles conservent les mêmes critères d’attribution de leurs prêts qu’avant, mais les appliquent plus strictement" explique Michel Mouillart. Du coup, on observe une amélioration des profils des emprunteurs, qui ont un apport personnel plus important, gagnent davantage et sont plus vieux. En deux ans, l’apport personnel moyen a augmenté de 18%...

En deux ans, la part des moins de 35 ans parmi les emprunteurs immobiliers, autrement dit de ceux qui gagnent le moins et ont le plus faible apport personnel a baissé de 2 points, au profit des plus âgés. C’est encore accentué par le fait que les grilles de taux des banques privilégient ceux qui peuvent rembourser rapidement. Et ceux-ci sont plutôt plus âgés que la moyenne.

En effet, il n’est pas rare de voir un écart de taux de 0,3 point entre un taux sur quinze ans et un autre sur 25 ans. Cette pénalisation des prêts à long terme se retrouve dans la structure des prêts accordés. En 2007, les prêts à 25 ans et plus représentaient 33% du total. Aujourd’hui, c’est tout juste 23% : dix points de moins !

Une chute des prix suivie d'un rebond ? 

Quelles conséquences pour le marché : sans son carburant, l’immobilier peut-il faire autre chose que fortement baisser ? Oui, répondent les experts de l’Observatoire, il peut faire autre chose : rebondir. Comme le rappelle Michel Mouillart : "en 2009, nous avons connu la même évolution : des taux en hausse, une demande en baisse et une baisse de prix en 2008. Mais elle a été suivie par une remontée rapide en 2009, provoquée par la force de la demande."

Mais 2009 n’est pas 2012. A l’époque, l’immobilier avait été soutenu par de vastes plans d’aide aux acheteurs, avec le PTZ (Prêt à Taux Zéro) supprimé cette année, aux producteurs, avec le Scellier, dispositif défiscalisant quasiment supprimé cette année, et par un vaste plan d’aide aux banques. Celles-ci, à l’époque, n’avaient pas encore été touchées par la réforme de Bâle III, qui les force à renforcer leurs fonds propres et… à diminuer le volume de leurs crédits.

  Devenue  locataire à Briec en pays  Blazic , après la vente de ma maison Yvelinoise , je me dis que j'ai bien fait d'aller voir ailleurs  et suis en quète d'un nouveau bien immobilier , mais désormais je vais etre féroce sur le rapport qualité-prix  et pas pressée pour un sou !

Seule certitude  : Je suis à l'ouest  .........  

Les agences immobilières face à la concurrence

Montée en puissance des mandataires, avec l'arrivée dans le secteur de la famille Pinault, agences proposant des commissions réduites, ventes directes par les particuliers sur internet: les agences immobilières traditionnelles doivent faire face à une concurrence accrue.

"Le paysage des transactions immobilières a beaucoup changé ces dernières années avec l'apparition de nouveaux modèles, comme les réseaux de mandataires, les éditeurs internet et la vente directe par les particuliers sur la Toile", explique à l'AFP Christophe du Pontavice, Président d'Efficity. Ce réseau d'agents immobiliers, qui a réalisé 1.200 ventes en 2011, pratique des commissions réduites car utilisant internet tout en n'ayant pas à supporter les charges de boutiques.

Traditionnellement le marché des transactions immobilières dans l'ancien (800.000 en 2011) se partage entre les ventes entre agences immobilières (50%), notaires (10%) et particuliers (40%).

"Les cartes sont en train d'êtres rebattues et les nouveaux arrivants risquent de prendre une part significative du marché", approuve Henry Buzy-Cazaux, président de l'Insitut du management des services immobiliers (IMSI).

Le marché des annonces immobilières sur internet a, avec 172 millions d'euros en 2011, ainsi dépassé les annonces d'emploi (120 millions), selon David Targy, directeur d'études au cabinet de conseils Précepta.

SeLoger.com, le premier site français, vient d'annoncer, après une prise de participation dans i-Property, le premier réseau asiatique de portails immobiliers, qu'il entendait "s?étendre prochainement à d?autres pays émergents".

Ruth Negri, avec son site Coocoonhome.com, a pour sa part l'ambition de réunir sur la même plate-forme particuliers et tous les professionnels (agences mais aussi diagnostiqueurs, déménageurs et assureurs).

Autre nouveau phénomène: l'apparition, au côté de sites exclusivement dédiés à l'immobilier, de portails multisectoriels faisant une large place aux annonces immobilières aussi bien des professionnels que des particuliers.

"Le Bon Coin, quasi-inconnu il y a trois ans, a réalisé une progression fulgurante et tient le haut du pavé si l'on en en juge par la quantité d'annonces publiées et le nombre de visiteurs du portail", souligne M. Targy.

Arrivée de travailleurs indépendants Mais le plus grand bouleversement réside dans l'arrivée dans le secteur d'Artémis, holding de la famille Pinault (PPR, La Redoute, Christie's, Château Latour et Le Point), qui a récemment acquis Capifrance et Optimhome, les deux principaux réseaux immobiliers d'agents mandataires à domicile, fusionnés depuis sous le seul nom de Capifrance.

"Le monde de l'internet a modifié les comportements des consommateurs. Les réseaux sans boutiques sont une véritable alternative aux agences immobilières", a affirmé Patricia Barbizet, directrice générale d'Artémis, lors d'une conférence de presse.

Ce concept, importé d'Amérique du Nord, repose sur des personnes qui travaillent à leur compte, avec un statut de travailleur indépendant. Ils sont rémunérés uniquement à la commission, prennent en charge tous leurs frais professionnels, paient les charges sociales et versent 360 euros par mois à Capifrance.

Capifrance, qui a réalisé en 2011 6.000 ventes pour 52 millions de chiffre d'affaires avec 70 salariés et 1.400 mandataires, prévoit de le doubler à 100 millions en 2014, affirme son directeur général Jacques Daboudet.

"Ce système est un miroir aux alouettes, une machine à rêves qui fabrique de la chair à canon car les personnes ne sont pas assez formées", estime de son côté Laurent Vimont, président du réseau d'agences Century 21, pour qui "seulement 5% des mandataires gagnent bien leur vie".

Ce texte complete le dossier  avec  une vue du marché par les intermédiaires !